Il dovere di rinegoziazione del contratto quale esplicazione della clausola di buona fede nell’ambito delle locazioni commerciali all’epoca del Covid – 19

di Giancarlo Geraci

Il Tribunale di Roma, con l’ordinanza del 27 agosto 2020, ha stabilito l’importante principio secondo cui, nel caso di contratti di durata, qual è quello di locazione commerciale, il cui equilibrio iniziale venga sconvolto da eventi imprevedibili e non dipendenti dalla volontà delle parti, qual è l’attuale emergenza pandemica, è doveroso “fare ricorso alla clausola generale di buona fede e di solidarietà sancita dall’ art. 2 della Carta costituzionale al fine di riportare il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto” e, dunque, di addivenire a nuove trattative al fine di riequilibrarne il contenuto.

IL FATTO. Una società di ristorazione adisce in via cautelare, con ricorso ex art. 700 c.p.c., il Tribunale di Roma chiedendo disporsi la riduzione ovvero, in subordine, la sospensione del pagamento del canone mensile di locazione a decorrere dal mese di aprile 2020. A sostegno della propria pretesa, in particolare, la ricorrente deduce che, a causa del periodo di “lockdown” e della forte contrazione del volume di affari, si è trovata nell’ impossibilità di far fronte alle obbligazioni contrattuali.

LA SOLUZIONE. Il Tribunale di Roma accoglie la domanda della ricorrente evidenziando, in particolare, come, nell’ambito dei cc.dd. contratti di durata (o contratti relazionali per utilizzare le parole del giudice capitolino), ossia quelli che implicano un rapporto continuato nel tempo tra le parti, l’equilibrio iniziale del contratto può subire degli sconvolgimenti, non dipendenti dalla volontà delle parti. In tal caso, queste, nell’ottica del principio di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto, di cui all’art. 1375 cod. civ., devono allora procedere a nuove trattative per la rinegoziazione del contenuto dello stesso.

Particolarmente rilevante, per la decisione del caso in commento, è il fatto che la parte resistente, ossia il locatore, non ha in alcun modo dimostrato la sua volontà di procedere alla rinegoziazione delle clausole contrattuali, a fronte della richiesta documentata da parte ricorrente. Pertanto, il Tribunale riconosce la sussistenza di un comportamento contrario a buona fede e correttezza dello stesso locatore e, di conseguenza, accoglie la domanda della ricorrente disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020 e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021.

COMMENTO. Con l’ordinanza in commento che, anche senza esser dotati delle capacità predittive di Cassandra, si immagina costituirà soltanto la prima di un lungo e profuso filone giurisprudenziale in materia, il Tribunale di Roma si è pronunciato, seppur in via cautelare, sull’attualissima questione del rapporto tra le obbligazioni nascenti dai contratti di locazione commerciale e la grave crisi sanitaria, tutt’ora in corso, che ha evidentemente colpito (anche) il settore imprenditoriale.

Agile e condivisibile appare il ragionamento del giudice capitolino. Nell’esecuzione dei contratti di durata, che implicano rapporti tra le parti prolungati nel tempo, possono verificarsi delle situazioni, imprevedibili e non prevenibili, che comportano il radicale mutamento dell’iniziale equilibrio contrattuale o, comunque, di quelli che erano i presupposti che le parti avevano posto a base per la determinazione del contenuto dello stipulando contratto. Quando si verificano tali mutamenti, in assenza di apposite clausole di rinegoziazione eventualmente previste dalle parti accorte, la soluzione astrattamente prevedibile sarebbe quella della risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ex art. 1467 cod. civ.

Tuttavia, ed è questo il punto focale della pronuncia, è chiaro che la risoluzione del contratto comporterebbe una soluzione eccessivamente radicale del rapporto, in quanto le parti potrebbero avere comunque interesse alla prosecuzione dello stesso. Sulla base di tale presupposto, che trova fonte nel principio di conservazione dei rapporti contrattuali quale canone di interpretazione del contratto, di cui all’art. 1367 cod. civ., il giudice capitolino rinviene nei canoni della buona fede oggettiva e della correttezza le chiavi per aprire questa assai intricata serratura.

I predetti canoni, espressione del più generale dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., secondo una oramai costante interpretazione giurisprudenziale e dottrinale, hanno funzione integrativa del contratto, anche nella sua fase esecutiva. E ciò quand’anche (se non soprattutto) la parte astrattamente avvantaggiata dalle sopravvenienze fattuali si rifiuti di voler addivenire ad una rideterminazione del contenuto contrattuale, così com’è avvenuto nel caso di specie. Sulla base di quanto detto, dunque, il Tribunale afferma che “…qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto in base al dovere generale  dei buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto”.

In ultimo, appare altresì interessante notare come il Tribunale abbia considerato, nel caso di specie, che le misure statali previste a sostegno delle imprese, in particolare l’art. 65 d.l. 18/2020 conv. in l. 27/2020, non fossero sufficienti a riportare in equilibrio il contratto entro la sua normale alea.

SCHEMA DI RIEPILOGO. Dunque, ricapitolando, secondo la pronuncia in commento, questi dovrebbero essere i passi che le parti dovrebbero seguire al fine di addivenire ad una rinegoziazione del contenuto delle clausole contrattuali, nell’ottica dei principi di buona fede e correttezza:

  1. Si verifica una sopravvenienza, non dipendente dalla volontà o dal comportamento di una delle parti, che modifica radicalmente l’originario equilibrio del contratto avente ad oggetto prestazioni ripetute nel tempo (contratti relazionali).
  2. La parte maggiormente colpita dalla sopravvenienza non potrà immediatamente chiedere la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.
  3. Di contro, l’altra parte non potrà pretendere l’invarianza delle prestazioni contrattuali ovvero la risoluzione per inadempimento.
  4. Le parti, quindi, in assenza di clausole di rinegoziazione all’uopo previste, dovrebbero procedere, secondo buona fede e correttezza, a rideterminare il contenuto del contratto sulla base della mutata situazione fattuale.
  5. In mancanza della volontà di una delle parti di rinegoziare il contenuto del contratto, l’altra potrà adire il giudice che potrà intervenire al fine di riportare equilibrio nel contratto medesimo.
Giancarlo Geraci - Avvocato del Foro di Palermo

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